Investiční byt jako noční můra? 7 právních chyb, které mohou pronajímateli pořádně zavařit
Investiční byt může být skvělým zdrojem dlouhodobého příjmu. Stačí ale jeden špatně vybraný nájemník nebo nevhodně napsaná nájemní smlouva a z relativně jednoduché investice se může stát vleklý právní problém. Co si pohlídat ještě před podpisem smlouvy, co dělat při neplacení nájmu a proč pronajímatel nemůže problémového nájemníka jednoduše vystěhovat? Na nejčastější chyby a rizika z pohledu právní praxe jsme se zeptali právníka Pavla Zusky z advokátní kanceláře Artes legal.
Když si dnes člověk koupí investiční byt a začne ho pronajímat, jaké jsou největší chyby, které dělá hned na začátku při výběru nájemníka nebo nastavování smlouvy?
V každém případě bych doporučoval potenciální nájemce alespoň základně prověřit. Minimum je ověření nájemce v insolvenčním rejstříku veřejně dostupném na isir.justice.cz a za drobný poplatek také v Centrální evidenci exekucí. V ideálním případě je výběr nájemce záležitost na několik let, je tedy důležité minimalizovat riziko toho, aby se z nájemce nestal neplatič.
Druhou častou chybou je použití náhodného vzoru nájemní smlouvy staženého z internetu. Právní úprava nájmu bytu je poměrně specifická a nájemce jako slabší stranu poměrně výrazně chrání. Pronajímatel pak může být překvapen, že řada ujednání v nájemní smlouvě nemusí být platná. Typicky půjde o ujednání, že nájemce může být po skončení nájmu pronajímatelem vystěhován nebo že pronajímatel může nájemní smlouvu kdykoli vypovědět. Některá ujednání mohou mít v nájemní smlouvě jistý psychologický vliv, pronajímatel si ale musí být vědom toho, kdy podle takové smlouvy může právně postupovat a kdy již nikoli.
Jaké jsou nejčastější problémy, se kterými se pronajímatelé v praxi setkávají? Neplacení nájmu, ničení bytu, nemožnost vystěhování… co je dnes největší strašák?
V zásadě všechny tyto body se v nájemní praxi pravidelně vyskytují. Ve spoustě případů pak jde o kombinaci těchto problémů, protože pokud nájemce dlouhodobě neplatí a pronajímatel z toho důvodu nájem vypoví, nájemce bude mít zpravidla problém najít náhradní bydlení a je velké riziko, že byt přinejmenším neodevzdá včas.
Proto je vhodné neplacení nájemného řešit okamžitě. Zákon dává možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud je nájemce v prodlení s úhradou nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců. Právní řešení skončení nájmu v takových případech nebývá problém.
Problém bývá s následným vystěhováním nájemce. Nájemce totiž nelze vystěhovat „svémocně“ výměnou zámků a vystěhováním věcí, ale je nutné podstoupit proces soudního řízení o vyklizení a případného exekučního vyklizení. Časová náročnost takového procesu je minimálně v řádu měsíců.
Poškození bytu nebo jeho vybavení je pak samostatnou kapitolou, a to i v případech, kdy nájemce jinak nájem platí. Z tohoto důvodu je důležité na začátku nájmu a při skončení nájmu pečlivě zdokumentovat stav bytu včetně pořízení fotodokumentace. Na úhradu případných škod je pak možné použít jistotu (kauci), kterou doporučuji při uzavírání nájemní smlouvy sjednat.
Hodně lidí má pocit, že když nájemník přestane platit, tak mu prostě vymění zámek a je hotovo. Jak to ale právně skutečně funguje? Co pronajímatel může a nemůže udělat?
Nemůže. To je stále ještě poměrně rozšířená představa, která však může pronajímateli způsobit další problémy.
Dokud nájem trvá, má nájemce právo byt užívat. Pronajímatel proto nemůže například proto, že nájemce nezaplatil jeden nebo dva nájmy, přijít do bytu, vyměnit zámek, vystěhovat jeho věci nebo mu odpojit elektřinu.
V momentě, kdy je nájemce v prodlení s úhradou nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň tří měsíců, musí pronajímatel nejprve nájemce vyzvat k nápravě v náhradní lhůtě a pokud tak nájemce neučiní, může mu pronajímatel dát výpověď bez výpovědní doby. I prodlení za kratší dobu lze podle konkrétních okolností považovat za důvod pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou.
Pokud i po skončení nájmu nájemce v bytě dále bydlí, dále mu vzniká povinnost platit pronajímateli náhradu ve výši sjednaného nájemného do doby, než byt odevzdá.
Ani právně správné skončení nájmu však nedává pronajímateli právo vyměnit zámky a nájemce vystěhovat. Ačkoli nájemci již nesvědčí právní postavení nájemce, i tak by se tímto postupem pronajímatel mohl dopustit spáchání trestného činu porušování domovní svobody.
Jak správně nastavit nájemní smlouvu, aby měla co největší šanci obstát ve chvíli, kdy nastane problém? Existují body, které lidé často podceňují?
V nájemních smlouvách se pravidelně setkáváme například právě s ujednáním o možnosti pronajímatele při skončení nájmu vystěhovat. Takové ujednání však vždy bude neplatné a nebude zakládat pronajímateli právní možnost tímto způsobem postupovat.
Smlouva by měla mimo jiné obsahovat výčet služeb, které pro nájemce zajišťuje pronajímatel – typicky vytápění, přívod vody, odvádění odpadních vod, odvoz komunálního odpadu atd. Se železnou pravidelností se také v opakujících se vzorech nájemních smluv uvádí položky, které však na nájemce přenášet nelze. Konkrétně placení příspěvků do fondu oprav, pojištění nemovitosti nebo poplatky za správu domu a pozemku. Jde o položky, které nelze podřadit pod služby spojené s užíváním bytu a jako takové je nelze legálně přenést na nájemce. Klientům vždy doporučuji, aby si tyto položky fakticky započetli do výše nájemného, ale rozhodně je neuváděli zvlášť jako poplatky za náklady spojené s užíváním bytu.
Doporučil bych také uzavírat nájemní smlouvy na dobu určitou. Pronajímatel si tak zachovává kontrolu nad tím, zda konkrétního nájemce bude chtít v bytě mít i nadále a případné prodlužování nájmu může podmínit zvýšením nájemného. Ukončit jednostranně smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou je velmi obtížné, protože pronajímatel je vázán zákonem stanovenými výpovědními důvody. Nemůže si tedy ve smlouvě tyto výpovědní důvody rozšířit nebo ujednat možnost výpovědi bez důvodu.
V každém případě doporučuji sjednat jistotu (kauci), kterou lze použít na úhradu dluhů nájemce. Zákon stanoví, že jistota společně se sjednanými smluvními pokutami nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Na druhou stranu pronajímatel musí počítat s tím, že jistota se ze zákona úročí a úročení jistoty nelze platně vyloučit.
Když už problém nastane, třeba několik měsíců neplacení, jak celý proces typicky probíhá? Jak dlouho může reálně trvat dostat problémového nájemníka z bytu?
Jak bylo uvedeno, pokud nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby alespoň za dobu tří měsíců, a to ani po předchozí výzvě pronajímatele k nápravě, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Ve výpovědi je však nutné specifikovat, jaké částky za jaké konkrétní období nájemce dluží. Nelze uvést jen souhrnnou výši částky nebo napsat, že nájemce nezaplatil nájemné a náklady za dobu tří měsíců. Taková výpověď by byla neurčitá a nemohla by vést k platnému ukončení nájmu. Současně je nutné nájemce ve výpovědi poučit o jeho právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem.
Pokud se nájemce výpovědi soudně nebrání, zpravidla následují dvě řízení – jedno o zaplacení dluhu a jedno o vyklizení. Cílem řízení o vyklizení je získat rozsudek, kterým soud nájemci uloží povinnost byt vyklidit a odevzdat pronajímateli.
Pokud ani na základě pravomocného rozsudku bývalý nájemce byt neodevzdá, je nutné nechat vyklizení provést exekuční cestou, tedy podat exekuční návrh k vyklizení bytu. Vyklizení pak podle daných procesních pravidel provádí vykonavatelé soudního exekutora.
Pokud se naopak nájemce výpovědi brání a podá žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, celý proces vystěhování se tím časově prodlouží, protože soud v řízení o vyklizení nemůže rozhodnout dříve, než bude vyřešena otázka oprávněnosti výpovědi.
Od 1. ledna 2026 existuje možnost využít tzv. rozkaz k vyklizení. Jeho smyslem je urychlit situace, kdy je zřejmé, že nájem skončil a bývalý nájemce přesto v bytě zůstává. Pokud soud rozkaz vydá, má žalovaný patnáct dní na vyklizení nebo na podání odporu. Nicméně pokud žalovaný odpor podá (aniž by jej musel odůvodňovat), rozkaz se tím ruší a věc musí být projednána v klasickém řízení o vyklizení.
Pro určité situace je možné postavení pronajímatele posílit sepsáním tzv. notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti. Investice do takového notářského zápisu je v řádech jednotek tisíc Kč, pronajímateli ale může výrazně usnadnit situaci, protože pokud se nájemce v době stanovené v notářském zápise nevystěhuje, může pronajímatel přistoupit přímo k exekučnímu vystěhování a nemusí absolvovat řízení o vyklizení bytu.
Na otázku, jak dlouho celé vystěhování trvá, proto neexistuje univerzální odpověď. V jednoduchých případech, kdy se nájemce nebrání a soud postupuje relativně rychle, se můžeme bavit o řádech měsíců. Pokud se ale nájemce výpovědi aktivně brání nebo dokonce využívá obstrukčních nástrojů, může celý proces trvat i několik let. I s takovými případy jsme se v praxi setkali.
Z pohledu pronajímatele: existuje něco, co lidé často podceňují i daňově nebo administrativně?
Důležité je také správně odlišit nájemné od záloh na služby. Zálohy na služby, které pronajímatel pouze vybere od nájemce a následně vyúčtuje podle skutečných nákladů, mají z daňového i administrativního pohledu jiný režim než samotné nájemné.
Často se také podceňuje administrativa kolem služeb. Pronajímatel má zákonnou povinnost služby řádně a včas vyúčtovat. Nájemce má právo požadovat podklady k vyúčtování a může proti němu uplatnit námitky, které pronajímatel musí v zákonné 30denní lhůtě vypořádat. Například za porušení povinnosti provést včas vyúčtování pak může nájemce požadovat po pronajímateli zákonnou pokutu až 50 Kč denně.
Setkali jsme se i s případem, kdy pronajímatel nájemci zálohy vůbec nevyúčtovával a až po skončení několikaletého nájmu je vyúčtoval najednou. Takový postup je naprosto nesprávný a nezákonný.
Další oblastí jsou opravy a údržba. Pronajímatel odpovídá za to, že byt bude způsobilý k užívání, zatímco nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy. Co přesně se rozumí běžnou údržbou a co patří mezi drobné opravy, stanoví prováděcí nařízení vlády, a to včetně konkrétních částek a limitů.
Prakticky bych proto doporučoval vést ke každému pronajímanému bytu samostatnou dokumentaci – nájemní smlouvu a její dodatky, předávací protokoly, fotografie, evidenci plateb, vyúčtování služeb, faktury za opravy a důležitou komunikaci s nájemcem.
Kdybys měl dát lidem, kteří chtějí investovat do bytů na pronájem, 3 pravidla, jak minimalizovat riziko problémových nájemníků a zbytečných problémů, jaká by to byla?
První pravidlo je dobře vybrat nájemce. Výnos z pronájmu není jen otázkou toho, jaké si sjednám měsíční nájemné, ale i toho, zda to nájemné reálně uvidím. Špatný výběr nájemce může celý investiční záměr a cash-flow investora velmi ohrozit.
Druhé pravidlo je mít kvalitní smlouvu a dokumentaci a vědět, co si jako pronajímatel mohu vůči nájemci dovolit a naopak co si nájemce může dovolit proti pronajímateli. Investování do nájemního bydlení není typ investování, kdy investorovi jen přichází pasivní příjem, o který se investor nemusí starat.
Třetí pravidlo je řešit problémy včas a správně. Prodlení s placením nájemného může indikovat dlouhodobý problém, který by měl pronajímatel aktivně řešit. Dále pronajímatel musí vědět, jak tyto situace řešit. Poslat nájemci výpověď z nájmu, která pro chybějící formální náležitost nebude platná, je poměrně snadné a nebezpečné.
Dozvěděli jste se něco nového?
Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Šárka Pelikánová
Jednatelka a daňová specialistka Connect Economic Group s.r.o.
Šárka podporuje zvýšení finanční gramotnosti podnikatelů v ČR publikováním odborných článků v médiích. Vede oblíbené semináře Základy účetnictví a daní pro podnikatele. Ve 22 letech založila CEG a od té doby se věnuje jeho rozvoji. Má za sebou pracovní zkušenosti z Japonska, kde působila jako analytik v investičním fondu, a zároveň tam studovala v rámci MBA programu.
Vést účetnictví je pro firmy a řadu podnikatelů zákonná povinnost. Pro náš tým odborníků je to ovšem každodenní práce a zároveň koníček. Jsme připraveni pomoci i Vám, ať už jste OSVČ, nebo máte svou společnost a zaměstnance. Podívejte se na další informace a služby, které v rámci vedení účetnictví svým klientům poskytujeme.
9. 2026
