Nebytový prostor jako byt? Co to znamená pro vlastníky, pronajímatele a poskytovatele ubytovacích služeb
- Anna Pelikánová
- 25. 2.
- Minut čtení: 3
Kupujete ateliér „na bydlení“? Pronajímáte kancelář jako loft? Nebo provozujete krátkodobé ubytování v prostoru vedeném jako nebytový? Pak byste měli zpozornět. Česká legislativa totiž v této oblasti není úplně jednotná – a rozdíl mezi občanským a stavebním právem může znamenat pokutu, komplikace při prodeji i nečekané náklady.
Co říká občanský zákoník
Dobrá zpráva na úvod: občanské právo je poměrně vstřícné.
Ust. § 2236 odst. 1 a 2 občanského zákoníku uvádí: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“.
Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. To, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
Prakticky to znamená: Pokud se s nájemcem dohodnete, že bude bydlet například v ateliéru nebo kanceláři, smlouva je platná a nájemce je chráněn stejně, jako kdyby šlo o klasický byt. Z pohledu soukromého práva tedy bydlení v nebytovém prostoru možné je.
Co říká stavební zákon
A teď přichází druhá strana mince. Stavební zákon trvá na tom, že prostor smí být užíván pouze k účelu, ke kterému byl zkolaudován. Pokud je jednotka vedena jako nebytový prostor (např. kancelář, sklad, provozovna), neměla by být užívána k trvalému bydlení.
Rozpor je tedy zřejmý:
občanský zákoník umožňuje sjednat nájem k bydlení i v nebytovém prostoru,
stavební předpisy vyžadují, aby byl prostor užíván jen ke schválenému účelu.
Pokud se o užívání k bydlení dozví stavební úřad, může uložit pokutu a nařídit nápravu.
Jaký je rozdíl mezi bytovým a nebytovým prostorem
Bytový prostor
určen k trvalému bydlení,
splňuje přísné normy na hygienu, osvětlení, vytápění,
má odpovídající dispoziční řešení (např. koupelnu, WC),
splňuje technické požadavky na obytné místnosti.
Nebytový prostor
slouží jiným účelům (kancelář, obchod, sklad, dílna) - nelze zde zřídit trvalé bydliště,
často nemá koupelnu nebo plnohodnotné hygienické zázemí,
nemusí mít dostatečné přirozené osvětlení,
nemusí splňovat tepelně-technické či hlukové normy pro bydlení.
Pro investora je klíčové si uvědomit, že „hezky předělaný ateliér“ ještě automaticky neznamená byt z pohledu práva.
Rizika pro investory a provozovatele Airbnb
Pokud nemovitost:
dlouhodobě pronajímáte k bydlení,
využíváte ke krátkodobému ubytování (např. Airbnb),
nebo ji prodáváte jako „byt“,
a současně je v katastru vedena jako nebytový prostor, vystavujete se několika rizikům:
Pokuta od stavebního úřadu
Nařízení změny užívání
Komplikace při financování (hypotéka)
Problémy při prodeji – kupující může požadovat slevu či odstoupit
Otázky kolem daní a účetnictví (např. jiný režim DPH či odpisů)
Zvláštní pozornost by měli věnovat situaci investoři kupující „ateliéry“ v developerských projektech. Ty bývají často prezentovány jako vhodné k bydlení, ale právně zůstávají nebytovými jednotkami.
Jak situaci řešit: rekolaudace
Nejčistší a dlouhodobě bezpečné řešení je změna účelu užívání – tedy rekolaudace nebytového prostoru na bytový.
Postup:
Podání žádosti o změnu účelu užívání na stavebním úřadu.
Uvedení důvodů rekolaudace.
Předložení dokumentace, která prokáže splnění minimálních stavebních požadavků na bytové jednotky.
Po schválení provedení změny v katastru nemovitostí.
Je důležité počítat s tím, že ne každý prostor lze na byt bez úprav přeměnit. Někdy je nutná stavební úprava (např. doplnění hygienického zázemí, úprava oken, izolací apod.).
Na co myslet před koupí investiční nemovitosti
Pokud kupujete prostor „na bydlení“ nebo „na Airbnb“, vždy si ověřte:
jaký je skutečný účel užívání v kolaudačním rozhodnutí,
jak je jednotka vedena v katastru nemovitostí,
zda společenství vlastníků nemá omezení ve stanovách,
zda je reálně možné prostor rekolaudovat.
Cena bývá u nebytových prostor nižší – ale rozdíl často odráží právě právní a technická omezení.
Shrnutí pro praxi
Ano, bydlet v nebytovém prostoru možné je. Ano, nájemní smlouva může být platná. Ale zároveň platí, že z pohledu stavebního práva může jít o nepovolené užívání.
Pro investory a podnikatele to znamená jediné: pokud chcete mít klid, jistotu při prodeji i financování a minimalizovat riziko pokut, vyplatí se situaci řešit systémově – ideálně rekolaudací.
U nemovitostí totiž nestačí, aby prostor „vypadal jako byt“. Musí jím být i podle práva.
Dozvěděli jste se něco nového?
Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Anna Pelikánová
Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.
Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než dvacetiletá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vede celý tým CEG.
2. 2026
