7 nejdražších chyb investorů do nemovitostí: Jak legálně ušetřit na daních a nepřijít o hypotéku
- Šárka Pelikánová
- před 3 dny
- Minut čtení: 5
Mnoho investorů řeší hlavně výnos a cenu nemovitosti. Často ale podceňují daně, financování nebo správnou strukturu vlastnictví. Jaké chyby dělají začátečníci nejčastěji? Kdy se vyplatí koupit nemovitost jako fyzická osoba a kdy přes s.r.o.? A proč může příliš agresivní daňová optimalizace poškodit vaši bonitu u bank? Přinášíme rozhovor se zakladatelem klubu Činžovníci Markem Čačkou.
Marku, ty pracuješ s komunitou realitních investorů – jak moc dnes řeší daně a optimalizaci? Je to něco, co řeší spíš pokročilí, nebo už i začátečníci?
Začátečník se v tom potřebuje zorientovat, pochopit principy, např. přestat používat paušální náklady, nastartovat odpisy ze správné částky a začít využívat všech výhod, které mu český daňový systém umožňuje legálně využít. Viz: LinkedIn - Daňové odpisy nemovitostí: Komplexní průvodce pro investory .
Pokročilý investor často paradoxně více než daně řeší svoji bonitu v očích banky. Uvědomuje si, že ušetřit na daních může být sice krátkodobá úspora, ale když kvůli tomu pak nedostane hypotéku, tak ho to z dlouhodobého hlediska spíše brzdí.
Když se podíváš na začínající investory do nemovitostí – co jsou podle tebe největší chyby, které dělají hned na začátku?
Je normální, že když s něčím začínáš, tak nevidíš všechny aspekty, děláš chyby, které tě něco stojí, říká se tomu "školné". Kupuješ si zkušenosti.
U začátečníka vidím dvě chyby jako zásadní:
přemýšlet příliš a i když už základy mám, nepřistoupit k akci,
přemýšlet málo, podceňovat rizika, nepřipouštět si, že nemusí být vše podle plánu a sázet jen na jeden scénář.
Když koupím investiční byt, co bych měla řešit hned od začátku, aby mě to později ‘nedoběhlo’ – klidně i z pohledu daní a struktury?
Je toho hodně, odpovím spíše v bodech.
Měl bych si být vědom, kdo nemovitost bude vlastnit, zdá já, nebo ji mám ve společném jmění manželů, nebo ji bude vlastnit například má firma.
Dále si musím uvědomit, kdo bude můj zákazník - nájemník, jaké má potřeby, jak tyto potřeby uspokojí právě tento typ nemovitosti, lokalita.
Jak se bude daná lokalita vyvíjet v čase?
Jak dlouho plánuji nemovitost vlastnit?
Jaká je má přidaná hodnota?
Umím rekonstrukce?
Mám nějaké zázemí v té lokalitě, nějaký synergický efekt s ostatními investicemi?
Chci se o to starat, nebo si vzít správce?
Chci se to naučit, nebo se chci soustředit na svůj byznys a vše delegovat?
Řada lidí řeší, jestli kupovat nemovitosti jako fyzická osoba, nebo přes s.r.o. Jak nad tím přemýšlíš ty a co v tom hraje roli?
Podle mě je zásadní časový horizont. U fyzické osoby mám zásadní výhodu časového testu, tedy po 10 letech při prodeji nemusím platit daň z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou. Jako právnická osoba daním vždy.
Pokud se jedná o krátkodobou držbu, tzv. flip, tedy koupím, zrekonstruuji a prodám, tak již s.r.o. může dávat smysl.
Pokud se jedná o nárazovou věc, tak i flip mohu dělat v rámci paragrafu 10 (ostatní příjmy). Tam pak zaplatím jen daň z příjmu 15 %. Zásadní nevýhoda je, že tento příjem nezajímá banku z hlediska bonity. Další riziko je tenká hranice mezi tím, kdy se jedná o nahodilý příjem a když už se jedná o podnikatelskou činnost, kterou bych měl zahrnout do paragrafu 7 a krom daně z ní hradit i sociální a zdravotní pojištění. Dále mi tam hrozí při překročení 2 mil. Kč obratu povinnost stát se plátcem DPH.
Při soustavné činnosti tohoto typu je již lepší s.r.o. Jednak tam není nutné hradit odvody na sociální a zdravotní pojištění jako u OSVČ, a jednak z hlediska bonity mi některé banky dokáží uznat i nerozdělený zisk ze s.r.o., které vlastním, takže zisk tvořím na s.r.o., ale bonitu si tvořím jako fyzická osoba a jako taková si beru hypotéky a tvořím majetek.
Financování pro fyzickou osobu je levnější než pro osobu právnickou. Dokud tedy mám bonitu, tak doporučuji kupovat vše jako fyzická osoba.
Kapitola sama o sobě je dvojí zdanění příjmu právnické osoby, což je podle mě největší problém českých podnikatelů. Všichni hledají způsob, jak si vyplatit peníze z vlastní firmy nebo spíše jak si je nevyplatit, ale jak firmu nechat nakupovat věci, které jsou z daňového hlediska pro ni uznatelné, ale já jako jednatel/vlastník jsem beneficientem. Typicky např. auto.
Nejvyšší hra jsou pak holdingové struktury, které mají tu výhodu, že prodej dcery je osvobozen od daně již po roce a peníze vyplácené v rámci holdingu se daní jen jednou. To už je ale master class.
Jak se díváš na zdanění příjmů z nájmu vs. třeba krátkodobých pronájmů – je v tom podle tebe něco, co investory často překvapí?
V první řadě investory překvapí ta pracnost, která je spojena s krátkodobými pronájmy. Tomu už se těžko dá říkat pasivní příjem, to je čistokrevné podnikání se vším všudy jak z hlediska daní, tak z hlediska práce.
Investory také často překvapí to, že se musí stát registrovanou osobou k DPH, když začnou užívat platformu airbnb, a to že je tento segment pod drobnohledem finanční správy a všechny online platformy hlásí data finančnímu úřadu takže se opravdu nic neutají.
Když investor nemovitost prodává – kde se podle tebe nejčastěji chybuje nebo na co lidi zapomínají?
Myslím si, že řada investorů spoléhá na to, že při splnění časového testu jsou automaticky osvobození od daně a zapomínají, že i osvobozený příjem je třeba od určité výše na finanční úřad nahlásit.
Pokud vlastní nemovitost na s.r.o., tak si myslí, že jednoduše prodají celé s.r.o. a že tam vlastně mají ještě kratší časový test než u vlastnictví nemovitosti, ale zapomínají, že tím si hodně omezí počet zájemců, protože ne každý chce kupovat s.r.o. a hlavně na jeho koupi nikdo nedostane hypotéku.
Pokud by prodali samotnou nemovitost ze s.r.o., tak tam zase budou danit krutě ten zisk dvakrát (21 % daň z příjmu právnických osob + 15 % daň z dividendy) a to už je znát.
Navíc při prodeji s.r.o. musím pokračovat v odpisech z původní ceny za kterou to s.r.o. kdysi koupilo a nedostanu tak do nákladů dnešní vstupní cenu. Všechny tyto aspekty musí být zohledněny v nižší ceně a musím si spočítat, zda mi to za to stojí.
Kdybys měl dát investorům 3 jednoduchá pravidla, jak přemýšlet nad investicemi do nemovitostí tak, aby jim dávaly smysl i dlouhodobě (výnosově i daňově), jaká by to byla?
Dlouhodobý majetek budujte jako fyzická osoba. Podnikání (flipování, krátkodobé pronájmy, development) dělejte jako právnická osoba. Stále se vzdělávejte, buďte členy komunity lidí, kteří dělají podobné věci (např. Činžovníci), sdílejte a inspirujte se navzájem, trh se stále vyvíjí a je třeba sledovat trendy.
Dozvěděli jste se něco nového?
Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Šárka Pelikánová
Jednatelka a daňová specialistka Connect Economic Group s.r.o.
Šárka podporuje zvýšení finanční gramotnosti podnikatelů v ČR publikováním odborných článků v médiích. Vede oblíbené semináře Základy účetnictví a daní pro podnikatele. Ve 22 letech založila CEG a od té doby se věnuje jeho rozvoji. Má za sebou pracovní zkušenosti z Japonska, kde působila jako analytik v investičním fondu, a zároveň tam studovala v rámci MBA programu.
Vést účetnictví je pro firmy a řadu podnikatelů zákonná povinnost. Pro náš tým odborníků je to ovšem každodenní práce a zároveň koníček. Jsme připraveni pomoci i Vám, ať už jste OSVČ, nebo máte svou společnost a zaměstnance. Podívejte se na další informace a služby, které v rámci vedení účetnictví svým klientům poskytujeme.
Jaká témata zazněla?
realitní trh 2026
investice do nemovitostí, flipování,
jak koupit nemovitost na investici
rady realitních investorů
3. 6. 2026
