Existují i hypotéky pro firmy? Má i podnikatel šanci získat hypotéku? Z čeho vypočítávají banky příjem podnikatelů? Jsou některé obory podnikání zvýhodňovány bankami? Kdy by měl začít podnikatel řešit čerpání hypotéky? To vše jsme probrali s hypotečním specialistou Ing. Jakubem Rotreklem, PhD.
Hypoteční trh v posledním roce prodělal naprostý zvrat. Existují statistiky, zda o hypotéky přestali více žádat podnikatelé či zaměstnanci?
Nevím o tom, že by taková statistika byla k dispozici. Z mé zkušenosti se poměr nijak zásadně nezměnil. Možná o něco více si berou hypotéky podnikatelé, ale moje osobní zkušenost nemusí vypovídat o průměru trhu, protože se na podnikatele zaměřuji. Respektive se jich možná jen nebojím a jsem pro žadatele s příjmem z podnikání schopen leccos vymyslet, a tak mám možná proto větší podíl právě těch.
Má i podnikatel šanci získat hypotéku? A co může z takové hypotéky financovat, jenom bydlení, nebo třeba i své kanceláře?
Ano, rozhodně má. Klient dokládající příjem z podnikání má mnoho možností, jak doložit svůj příjem a pokud se správně zvolí postup a banka, tak obecně není problém získat hypotéku.
Co může financovat? Pokud uvažujeme hypotéku pro spotřebitele, který dokládá příjem z podnikání, lze financovat pouze rezidenční nemovitosti pro vlastní bydlení nebo na pronájem. Dále také stavební pozemky, ale pouze určené k zástavbě rezidenční nemovitostí. Existuje produkt, který umožňuje tzv. na rodné číslo financovat i nebytový prostor, ale je to výjimka. Kanceláře a jiné komerční prostory lze financovat hypotečním úvěrem, ale standartně úvěrem podnikatelským, tedy úvěrem, který si bere fyzická nebo právnická osoba podnikající tzv. na IČO.
Z čeho vypočítávají banky příjem podnikatelů? Pouze z daňového přiznání, nebo jsou i jiné šance?
Výpočet z daňového přiznání fyzické osoby podnikající je nejběžnější. Způsob výpočtu se významně liší podle banky, a dokonce i v rámci jedné banky lze použít více způsobů výpočtů například z obratu nebo ze základu daně. Příjem je ale možné počítat i z výpisů z bankovních účtů. U klientů v režimu paušální daně nic jiného ani nejde, nicméně je to umožněno i u některých klientů podávající DP.
Jsou některé obory podnikání zvýhodňovány bankami?
Ano, lze to tak říci. Řekněme, že jsou obory, které jsou posuzovány benevolentněji ať už co do způsobu výpočtu, tak i z hlediska formálního způsobu doložení příjmu. Týká se to oborů vyžadujících vysokou kvalifikaci, zejména advokátů, architektů, lékařů, projektantů, daňových poradců a v posledních letech se tato množina rozšířila o profesionály v IT. Banky mají tyto klienty rády, protože u nich lze předpokládat nadprůměrné a stabilní příjmy a nízkou pravděpodobnost delikvence.
Kdy by měl začít podnikatel řešit čerpání hypotéky? Je již pozdě, když se obrátí na hypotečního specialistu při výběru nové nemovitosti?
Osobně zastávám názor, že klidně i rok dopředu, nejpozději však půl roku před zamýšlenou realizací. Je samozřejmě možné, že si projdeme klientovi vstupy a zjistíme, že je vše nastaveno tak, že je možné hypotéku bez problémů získat. Nicméně pokud zjistíme, že je potřeba některé „zvyklosti“ zkorigovat, pak je náprava často spíše na měsíce než na dny nebo týdny. Pokud se jedná o případ klienta, který bude předkládat ke schválení daňové přiznání, pak i drobná a samozřejmě legální změna v daňovém přiznání může ovlivnit schopnost klienta získat hypotéku na zbytek roku od podání DP.
Existují i hypotéky pro firmy? Jaké podmínky pak banky nastavují firmám?
Ano existují. Jedná se o zcela jiný svět než financování spotřebitele. Firemní úvěrování se neřídí zákonem o spotřebitelském úvěru a vztahují se na něj zcela jiná pravidla. Jedná se o úvěry, kde smluvní strany jsou dva podnikatelé a stát proto nemá tendenci jednu stranu chránit více než druhou, tak jak je tomu u retailové hypotéky. To samozřejmě otevírá mnoho možností pro individuální nastavení hypoték a úvěrů obecně. Jsou zde obvyklé nejrůznější alternativní formy splácení, úplné odklady splácení. Příjem nebo v tomto případě lépe řečeno cash flow se posuzuje individuálně podle záměru. Zajištěním může být téměř cokoliv od činžáku až po kamenolom. Hypotéky pro právnické osoby však mají obecně vyšší úrokovou sazbu, a to někdy i poměrně značně. Jsou zde běžné nemalé poplatky za sjednání, což je daň za možnost každou smlouvu individuálně nastavit, což ale vyžaduje odbornou práci rizikových a právních oddělení bank. Jsou zde často i vyšší průběžné náklady ve formě nejrůznějších poplatků za správu. Dále jsou tyto úvěry sjednávané na kratší dobu, nejčastěji do maxima 15 let a také banky typicky chtějí větší finanční účast. Zajímají se i o tzv. loan to cost narozdíl od retailové hypotéky, kde se banka až na vzácné výjimky zajímá pouze o loan to value.
Poslechněte si naši epizodu podcastu na téma hypoték pro podnikatele.
O autorce:
Ing. Šárka Pelikánová
Jednatelka a daňová specialistka Connect Economic Group s. r. o.
Šárka podporuje zvýšení finanční gramotnosti podnikatelů v ČR publikováním odborných článků nejen v médiích a v televizi. Vede naše oblíbené semináře Základy účetnictví a daní pro podnikatele. Ve 22 letech založila CEG a od té doby se věnuje jeho rozvoji. Má za sebou také pracovní zkušenosti z Japonska, kde působila jako analytik v investičním fondu a zároveň tam studovala v rámci MBA programu.
Vést účetnictví, je pro firmy a řadu podnikatelů zákonná povinnost. Pro náš tým odborníků je to ovšem každodenní práce a zároveň koníček. Jsme připraveni pomoci i Vám, ať už jste OSVČ nebo máte svou společnost a zaměstnance. Podívejte se na další informace a služby, které v rámci vedení účetnictví našim klientům poskytujeme.
28. 03. 2023