Zpětný leasing a výkup nemovitostí: na tyto varovné signály si dejte pozor

Rychlý odkup bytu, výkup nemovitosti v tísni nebo zpětný leasing. Pro někoho cesta k rychlému řešení finančních problémů, pro jiného riziko, že přijde o majetek pod cenou. V rozhovoru s investorem Janem Michalitschkem ze společnosti Roomify, který se dlouhodobě věnuje výkupu bytů a flipování nemovitostí, jsme rozebrali, jak tyto obchody fungují, kde jsou největší rizika a jak poznat rozdíl mezi férovým investorem a neetickou praktikou.

Jak je v dnešní době náročné najít výhodnou investiční nemovitost a jak dlouho takový proces trvá?

Délka hledání zajímavé investiční nemovitosti se může pohybovat od několika dnů až po rok. Vždy záleží především na připravenosti investora, zejména z hlediska financování.

V zásadě existují dvě možnosti. Buď má investor připravenou hotovost a nakupuje za vlastní prostředky, nebo má předem schválené financování, například hypoteční úvěr. Pokud jsou finanční prostředky připravené, výrazně se zkracuje čas potřebný k nalezení a následné koupi vhodné nemovitosti, protože investor může jednat rychle a využít zajímavé příležitosti na trhu.

Samotné hledání výhodné investiční nemovitosti je pak velmi individuální. Každý investor má jinou toleranci k riziku a sleduje jiné investiční parametry. Pro někoho je prioritou co nejvyšší výnos z pronájmu, jiný naopak klade důraz na stabilní obsazenost a kvalitu nájemníků.

Typickým příkladem jsou regionální lokality, kde lze často dosáhnout vyšších výnosů, ale zároveň bývá vyšší riziko neobsazenosti nebo nižší kvality nájemníků. Naopak krajská a větší okresní města s nízkou nezaměstnaností zpravidla nabízejí stabilnější poptávku po bydlení a nižší investiční riziko.

Mnoho investorů zároveň nehodnotí pouze aktuální příjem z pronájmu, ale také potenciál růstu hodnoty nemovitosti v čase. Nemovitostní trh dlouhodobě, podobně jako ostatní investiční aktiva, vykazuje růstový trend, přestože je přirozeně ovlivňován ekonomickými cykly, obdobími stagnace i dočasnými poklesy.

Proto nelze jednoznačně říct, co je „výhodná investiční nemovitost“. Pro každého investora může znamenat něco jiného. Existuje však několik klíčových parametrů, které by měl každý investor sledovat – zejména výnos z pronájmu, obsazenost, kvalitu lokality, strukturu nájemníků, potenciál růstu hodnoty a celkovou míru rizika. Právě na základě těchto faktorů by měl vyhodnocovat, zda je konkrétní nemovitost vhodná k zařazení do jeho investičního portfolia.

Ty se v prostředí realitních investorů pohybuješ dlouhodobě. Jaké jsou podle tebe nejčastější triky nebo varovné signály, podle kterých lidé poznají, že proti nim nestojí seriózní investor, ale někdo, kdo chce situace zneužít?

Mezi nejčastější varovné signály patří různé formy nátlaku. Pokud vás někdo tlačí k podpisu dokumentů hned na první schůzce a nedává vám prostor si smlouvy v klidu prostudovat nebo je konzultovat s právníkem, měl by to být jasný důvod ke zvýšené opatrnosti.

Každý prodávající by měl mít dostatek času na to, aby si dokumentaci prošel, porozuměl jednotlivým ustanovením a případně navrhl úpravy bodů, které jsou pro něj nevýhodné. Často se totiž stává, že jsou smlouvy sepsány výrazně ve prospěch kupující strany a prodávající si některá rizika uvědomí až ve chvíli, kdy je pozdě.

Dalším častým problémem je manipulace s informacemi o skutečné hodnotě nemovitosti. Někteří zájemci o koupi mohou prodávajícímu předkládat neúplné nebo zkreslené informace s cílem vytvořit dojem, že nemovitost má nižší hodnotu, než jaká je její reálná tržní cena. Pokud prodávající těmto informacím uvěří, může svou nemovitost prodat výrazně pod cenou.

Proto doporučuji vždy si cenu nemovitosti ověřit z nezávislého zdroje. Ideální je konzultace s realitním makléřem, který danou lokalitu dobře zná a má zkušenosti s prodejem podobných nemovitostí. Díky tomu dokáže poměrně přesně určit tržní hodnotu a upozornit na případná rizika.

Alternativou jsou také online nástroje a oceňovací portály, které za relativně nízký poplatek dokážou na základě dostupných dat vypracovat orientační tržní ocenění nemovitosti. Prodávající tak získá nezávislý pohled na hodnotu svého majetku a může lépe vyhodnotit, zda je předložená nabídka férová.

Obecně platí jednoduché pravidlo: seriózní investor nemá problém s tím, když si prodávající nechá dokumenty zkontrolovat právníkem, ověří si cenu nemovitosti nebo si vezme čas na rozhodnutí. Naopak tlak na rychlé jednání, nedostatek transparentnosti a snaha omezit prostor pro nezávislé ověření informací bývají nejčastějšími varovnými signály.

V médiích dnes často slyšíme pojmy jako zpětný leasing, výkup nemovitosti v tísni nebo rychlý odkup bytu. Co si pod tím mají lidé představit? Proč lidé prodávají své nemovitosti pod cenou? A kde podle tebe začíná hranice mezi legitimním byznysem a neetickou praktikou?

Pokud otázku rozdělíme na jednotlivé části, je dobré nejprve vysvětlit samotné pojmy.

Rychlý odkup bytu a výkup nemovitosti jsou v podstatě velmi podobné služby. Fungují na principu, že vlastník potřebuje získat finanční prostředky v krátkém čase a je ochoten za tuto rychlost zaplatit nižší prodejní cenou. Jinými slovy, prodávající si uvědomuje, že nemovitost neprodá za plnou tržní hodnotu, ale výměnou získá peníze téměř okamžitě a bez standardního procesu prodeje.

Jde o legitimní službu, která má své místo na trhu. Problém nastává ve chvíli, kdy někteří účastníci trhu využívají složité životní situace prodávajících a snaží se z jejich nevýhodné pozice vytěžit nepřiměřený zisk.

Ještě specifičtější formou je takzvaný zpětný leasing nemovitosti. Ten bývá často nabízen lidem, kteří se dostali do finančních problémů, mají dluhy, exekuce nebo nejsou schopni splácet své závazky.

Princip spočívá v tom, že specializovaná společnost nemovitost odkoupí, čímž klient získá prostředky na vyřešení své finanční situace. Součástí dohody bývá možnost odkoupit si nemovitost v budoucnu zpět za předem stanovených podmínek. Současně však bývalý vlastník v nemovitosti zůstává jako nájemce a platí nájemné.

Právě zde je potřeba zvýšená opatrnost. Některé modely zpětného leasingu mohou být nastaveny tak, že jsou podmínky pro zpětné získání nemovitosti velmi obtížně splnitelné. V takovém případě klient často nemá reálnou šanci nemovitost získat zpět a o svůj majetek definitivně přichází.

Proč tedy lidé prodávají nemovitosti pod cenou?

Nejčastějším důvodem bývá potřeba rychle získat finanční prostředky. Může jít o dluhy, exekuce, rozvod, dědické řízení nebo jinou životní situaci, která vyžaduje okamžité řešení. V takovém případě je pro prodávajícího rychlost důležitější než dosažení maximální prodejní ceny.

Dalším důvodem bývá nedostatečná znalost skutečné hodnoty nemovitosti. Prodávající si například nemusí uvědomovat potenciál svého majetku. Typickým příkladem může být rodinný dům na velkém pozemku, kde je možné parcelu rozdělit na více stavebních pozemků. Investor nebo zkušený developer tento potenciál rozpozná a promítne ho do svého rozhodování, zatímco běžný vlastník o této možnosti často vůbec neví.

A kde je hranice mezi legitimním byznysem a neetickou praktikou?

Z právního hlediska je hranice poměrně jasná – zákon stanovuje pravidla, která musí být dodržena. Z pohledu etiky je však situace složitější.

Podle mě začíná problém ve chvíli, kdy někdo vědomě využívá informační převahy nebo tíživé životní situace druhého člověka, aniž by mu poskytl férové a transparentní informace. Každý z nás má vlastní morální kompas a vlastní hranici toho, co považuje za správné.

Seriózní investor by měl být schopen klientovi srozumitelně vysvětlit všechny možnosti, upozornit na rizika a dát mu prostor pro vlastní rozhodnutí. Ideálním výsledkem je situace, kdy obě strany rozumí podmínkám transakce a odcházejí s pocitem, že uzavřely férovou dohodu.

Ve chvíli, kdy je obchod postaven pouze na neznalosti, nátlaku nebo zneužití slabší pozice druhé strany, přestává jít o partnerský vztah a začínáme se pohybovat na hraně, případně za hranou etického podnikání.

Když se člověk dostane do finančních problémů a někdo mu nabídne rychlé peníze za nemovitost s možností v ní dál bydlet, na co by si měl dát největší pozor?

Za mě jsou tři klíčové oblasti, kterým by měl každý člověk v takové situaci věnovat maximální pozornost.

První je výše nájemného, které bude po prodeji nemovitosti platit. Je potřeba si realisticky vyhodnotit, zda bude schopen nájem dlouhodobě hradit. V některých případech může být nájemné nastaveno tak vysoko, že se postupně stane neudržitelným a situaci klienta ještě zhorší.

Druhou zásadní věcí je prodejní cena nemovitosti. Prodávající by měl přesně vědět, za jakou cenu svůj majetek prodává a jaký je rozdíl mezi sjednanou cenou a aktuální tržní hodnotou. Čím větší je tento rozdíl, tím důležitější je rozumět tomu, co za něj získává – například rychlost vyplacení nebo převzetí určitých rizik druhou stranou.

Třetí oblastí jsou podmínky budoucího odkupu nemovitosti. Ve smlouvě by měla být jasně a srozumitelně definována pravidla, za kterých může původní vlastník nemovitost získat zpět. Zásadní je zejména předem stanovená cena odkupu, termíny a případné sankce. Pokud jsou tyto podmínky nastaveny nejasně nebo příliš přísně, může být budoucí odkup prakticky nereálný.

Pokud si klient tyto tři oblasti důkladně neohlídá, může se stát, že nebude schopen platit sjednané nájemné nebo že si nemovitost v budoucnu nebude moci dovolit odkoupit zpět. V krajním případě tak může o svůj majetek přijít natrvalo.

Je také důležité si uvědomit, že ani člověk ve finanční tísni neztrácí právo vyjednávat. Naopak. Právě v takové situaci je potřeba být obezřetný, nechat si dokumentaci zkontrolovat odborníkem a porovnat více nabídek.

Na trhu působí řada společností, které se zpětnému leasingu věnují, a proto doporučuji oslovit více poskytovatelů a jednotlivé nabídky porovnat. Stejně jako u jakéhokoliv jiného finančního produktu může i zde dobře nastavené „výběrové řízení“ znamenat rozdíl v řádu statisíců až milionů korun a výrazně ovlivnit budoucí finanční situaci klienta.

Když vy osobně vykupujete nemovitosti, jak pracujete s tím, aby bylo vše transparentní a férové? Co děláte jinak než firmy, o kterých pak čteme v médiích nebo v soudních sporech?

Naší hlavní filozofií je jednoduchost a srozumitelnost. Ostatně i naše motto je: „Investuj chytře a jednoduše.“ Snažíme se, aby celý proces výkupu, prodeje nebo zprostředkování nemovitosti byl pro klienta co nejpřehlednější a nejméně administrativně náročný.

Samozřejmě existují případy, které vyžadují individuální přístup a detailnější právní nebo technické posouzení. Většina transakcí, které řešíme, jsou ale poměrně standardní. Proto se soustředíme na to, abychom klientovi vše vysvětlili srozumitelně, bez zbytečně složité terminologie a bez zahlcování informacemi, které pro jeho rozhodování nejsou podstatné.

Velký důraz klademe na transparentní komunikaci a jasně nastavené podmínky. Klient by měl od začátku vědět, za jakých podmínek obchod proběhne, jaká je kupní cena, jaké jsou termíny a jaké závazky z transakce vyplývají pro obě strany. To, na čem se dohodneme, platí a nemění se v průběhu procesu.

Za důležité považuji také to, aby klient měl dostatek času na rozhodnutí a možnost konzultovat dokumentaci s vlastním právníkem nebo jiným odborníkem. Férový obchod podle mě nemá stát na tlaku nebo informační převaze jedné strany, ale na tom, že obě strany přesně vědí, co podepisují a proč.

Rozdíl mezi seriózními společnostmi a případy, o kterých se následně píše v médiích nebo které končí u soudů, často spočívá právě v přístupu k transparentnosti. My se snažíme podnikat tak, aby byl obchod dlouhodobě udržitelný, právně v pořádku a aby klient i po dokončení transakce měl pocit, že se rozhodl správně.

Dlouhodobě věříme, že nejlepší obchod je takový, ze kterého odcházejí spokojeny obě strany. Právě na tomto principu stavíme naši práci i vztahy s klienty.

Kdybys měl dát lidem jedno jednoduché pravidlo, jak poznat bezpečný obchod s nemovitostí od potenciálního průšvihu, jak by znělo?

Moje jednoduché pravidlo zní: Nikdy nedělejte sami rozhodnutí v oblasti, ve které nejste odborníkem.

Většina lidí prodává nebo kupuje nemovitost jen několikrát za život. Na druhé straně stolu ale často sedí lidé, kteří podobné transakce řeší každý den. Právě proto je důležité mít po svém boku někoho, kdo rozumí trhu, smlouvám i možným rizikům.

Pokud si nejste jistí, vždy se obraťte na odborníka – ať už jde o realitního makléře, advokáta, znalce nebo jiného specialistu. Kvalitní profesionál vám může pomoci odhalit rizika, správně ocenit nemovitost a provést vás celým procesem bezpečně a bez zbytečných komplikací.

Mnoho lidí se snaží ušetřit na odborném poradenství, ale právě to bývá jedna z nejdražších chyb. Zaplatit desítky tisíc korun za zkušeného odborníka je často výrazně levnější než později zjistit, že jste kvůli neznalosti přišli o stovky tisíc nebo dokonce miliony korun.

Pokud bych to měl shrnout do jedné věty, pak asi takto:

„Důvěřuj, ale prověřuj – a u nemovitostí si vždy nech důležité kroky zkontrolovat někým, kdo jim skutečně rozumí.“

Dozvěděli jste se něco nového?

Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.

---

O autorce:

Ing. Šárka Pelikánová

Jednatelka a daňová specialistka Connect Economic Group s.r.o.

Šárka podporuje zvýšení finanční gramotnosti podnikatelů v ČR publikováním odborných článků v médiích. Vede oblíbené semináře Základy účetnictví a daní pro podnikatele. Ve 22 letech založila CEG a od té doby se věnuje jeho rozvoji. Má za sebou pracovní zkušenosti z Japonska, kde působila jako analytik v investičním fondu, a zároveň tam studovala v rámci MBA programu.

Vést účetnictví je pro firmy a řadu podnikatelů zákonná povinnost. Pro náš tým odborníků je to ovšem každodenní práce a zároveň koníček. Jsme připraveni pomoci i Vám, ať už jste OSVČ, nebo máte svou společnost a zaměstnance. Podívejte se na další informace a služby, které v rámci vedení účetnictví svým klientům poskytujeme.

29. 7. 2026